DMM会長のlogmi記事について考えてみる。

インターネットメディアのlogmiにDMM会長の記事があったので、自分なりに解釈していってみる。

 

DMM会長のお話

■住宅の販売価格について

「多くの人は賃貸マンションとかに住んでると思うけど、将来「自分の家を買おう」と思ってる人もいるよね。消費税が上がる頃になると、たぶん不動産屋さんから「消費税増税が近いので、家を買うなら今ですよ」ってセールスされると思うよ。「2パーセントもお得なんだから、急いだほうがいい」って感じで。

不動産の価格がどうやって決まるかというと、基本的に需要と供給。これは不動産だけじゃなくて、どんな商品でも価格というのは、買いたい人と売りたい人の数で決まるよね。
消費税前だとみんなが得だと思うから、日頃はお客が10人しか来ない不動産屋に、駆け込みで20人くらい来るわけ。でも、物件がいきなり増えるわけじゃないから、全体の不動産相場が上がるんだよ。みんなは「この家は3000万円です」って言われても、それが妥当な価格かなんてわからないじゃない。結局、まわりを見て比較して、どちらがお買い得かで決めるしかないよね。だから全体の相場が高くなれば、結果的に高い買い物をすることになる。増税後だったらモノは少し安くなるけど、消費税の2パーセント以上安くなるかはちょっとわからないんで、結局のところ、神の見えざる手が動いて、どっちもどっちというのが結論。でも、不動産屋の営業は、消費税が上がる前には「もうすぐ2パーセント上がりますよ。今買うのが一番お得ですよ!」って言うわけよ。じゃあ上がった後にはどうかって言うと「駆け込み終了で売り手が弱気なんですよ。今買うのが一番得ですよ!」って。やっぱり最後は、「今買うのが一番お得ですよ」になるのよ(笑)。両方聞けばどっちもどっちと思うけど、自分たちに聞かされるのは、そのときに聞く片方だけ、営業はどっちの言い方もできるわけよ。だから、結論はそんな不動産屋の言葉に惑わされずに「欲しいときに買えばいい」ってことさ(笑)。」

これ、非常に的を得ていると思う。

そもそも、多くの一般消費者は不動産価格の算出根拠を知らないし、また、よほどの富裕層でなければ住宅を購入する機会は滅多にない。

つまり、ほとんど知識も経験もないから、「プロ」である不動産業者の「言いなり」にならざるを得ない。

 

■持ち家or借家

「毎月10万の家賃を払って借りていた家を、毎月10万の30年ローンを組んで買ったときに、これが得か損か? 

 不動産投資を考えたとき、不動産屋さんが「今は年利3パーセントで借りられますので、他人に貸したとしても5パーセントで回りますよ」みたいなことを言うことがあるのよ。

「ほうっておいても2パーセントも儲かるんだ」って思うかもしれないけど、これは鵜呑みにしないほうがいい。というのは、不動産屋さんが言う「利回り」というのは、「表面利回り」といって、表面だけ取り繕った本当の利回りじゃないってこと。3000万円で買った家を年間150万円の家賃で人に貸したら、年利5パーセントで回りますよってことなんだけど、30年後もそのマンションは3000万円の価値があるってことが前提で計算されている。「30年後の価値はわからないもので」っていうのが理由らしいけど、それはちょっとずるいよね。土地は上がるか下がるかわからなくても、建物の価値は間違いなく下がっていくじゃない。30年も経ったら建物は古くなってボロボロだからね。評価0になるわけよ君たちのお父さんが「わしが昔に買った家は、買ったときと同じ値段で売れた」とか言ってない? でもそれは、お父さんが30年前に買った3000万円の家の、土地が1000万円で建物が2000万円だったのが、土地が値上がりで3000万円になって、建物が0円評価で、結果、同じ3000万円で売れただけなんだからね。もしかしたら土地が3200万円に上がって、建物の取り壊し費用がマイナス200万円かもしれないけどね。どっちにしても、昔みたいに土地が上がったり、物価が上がったりしてた時代だから同じ価格だったので、お父さんの成功体験は、今はぜんぜん参考にならないからね。アフリカとかならともかく、今の日本じゃそんなこと有り得ないから。」

これも、ほ〜んとうにご指摘の通り。

将来の価格の変動は、不動産屋であっても予測が不可能。

例えば、立地がいいから値下がりは考えられないという意見でも、商業施設が撤退したり、あるいは、これまで見つからなかった活断層が発見されたりなどなど。

それから、表面利回りと実質利回りの違いをきちんと説明しない不動産会社も本当に多い。

表面利回りは、年間の家賃収入を購入不動産価格で割って算出されるのに対して、実質利回りは、家賃収入から修繕などにかかる経費等を差し引いた金額を割る。

つまり、相応に利回りは下がる計算になる。

よくある、「ワンルーム投資マンション」なんかは、きちんと実質利回りで計算してみると、ほとんどの場合、儲からないという事がわかる。

 

ただ、不動産会社も商売だから、あまりデメリットになることは説明しませんね。

この辺りが株やFXと違う所なのかもしれない。

これらは、自己責任という事が強く説明されるけど、不動産はあまり説明がない。

金額で比較すると、株やFXよりも遥かに大きい投資額になるのに、まだまだずさんな部分が多い業界。

まぁ、だからこそ、勝機もあるという考え方もあるけれど。