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サブリース問題

■サブリース問題
→先日の賃貸住宅新聞にも取り上げられていましたが、ここにきてサブリース問題を法的に改善していこうという動きがでてきているようです。
サブリースの問題点と言えば、
・契約期間中に賃料改定があるとは聞いていなかった。
・契約期間中にサブリース会社からの設備提案などに応じなければ解約になるとは聞いていなかった。
という2点が主な問題ですね。
 
確かに、大手サブリース会社に、「賃料一括借上げ」とか「35年長期保証」などと説明されれば
信じてしまう事も理解できますし、また、これらの多くは建築から提案されているため、建築請負契約、土地売買契約、金消契約、諸々の税金手続きの
最後に、サブリース契約となれば、もはや殆どの大家さんがその時点で疲れ果てていることでしょう。
(説明する方も疲れていると思いますが)
 
かくいう僕も、当時、大家さんに借上げの提案もしてまいりましたし、借上げ会社とも積極的に交流もしていました。
 
サブリース契約書には、言い回しの難しい表現があったり、曖昧な部分もあり、初めて大家業を始める人にとっては、相当にハードルの高い契約だと
今でも思います。
 
そんな中で、法的に規制を設けることは良いことだと思いますが、まずは原理原則として、
 
「そんなうまい話はない」・「どうして借上げ会社が利益を出せるのか」という2つの疑問点を持っていればほとんどの事は解決できると思うのです。
 
1そんなうまい話はなし
→これは、他の投資商品と同じですね。経済や株価が変動し、人口の増減や近隣市場が変化していくのに、入居率が一定になり続けることはないと考えた方が
いいと思うのです。それを維持するために、多くの大家さんが日々努力をし続ける訳ですから、それをやらずして、一定の金員だけ取得しつづけるのは
難しい訳です。
 
2どうして借上げ会社が利益をだせるのか
→これは、いうまでもなく保証賃料を安く設定するからですね。安くしておけば、多少空室が増えても逆ざやにはなりません。年数が経過して、
逆ざやになりそうなときに、設備提案や賃料見直しを提案する訳です。必然的に儲かりますね。。
見方を変えると、築が浅い期間はリスクが少ないので積極的に借上げ、築年数が古くなればリスクが大きくなるので様々な見直しを図ります。
企業としては、当然のことだと思います。
 
サブリース契約書を読解しなくても、この2点だけ心のどこかにおいておけば、ある程度のリスクヘッジはできますし、サブリース担当者への
質問もできると思うのです。