■サブリーストラブルについて

 
ネットでサブリーストラブルについての記載があったので、サブリースの基本的な仕組みと
僕なりに考える問題点を書いてみたいと思います。
 
現在、国内では税制対策や低金利化の影響で借家の建築が非常に活発に行われています。
2016年度上半期の着工戸数は50万戸以上と前年よりも6%も伸びており、リーマンショック以降は初めて50万戸を超えています。
 
しかし、一方では借家の供給過剰により賃貸マーケットでは一部の地域で需給バランスが崩れており、いわゆる借り手市場となっています。つまりは、借りたい人よりも貸したい人の方が多いと言うことですね。
 
こうなると、家賃の下落や広告費の増加などの問題が加速する訳です。
 
そうはいっても、建設会社は新築の受注を止めるわけにはいかないので、あの手この手で営業をします。
その代表的なものが「サブリース」ですね。
 
サブリースとは、オーナーが所有する賃貸住宅を賃貸管理会社に賃貸し、その後、「借り主」となった賃貸管理会社が、今度は同時に「転貸人」となって実際の入居者(転借人)の募集や家賃回収、建物の維持管理、さらにクレーム処理や退去時の敷金精算などを行う契約方法の1つです。賃貸管理会社が“直接”の「賃借人」になるわけですから、実際に入居者が住んでいても住んでいなくても、賃貸管理会社からサブリース契約通りの家賃がオーナーに支払われます。
 
空室でも契約通り家賃が入ってくることは、空室のリスクが怖いオーナーにとっては非常に安心ですよね。
 
ただ、そんなに世の中はそんなに甘くないというのが落とし穴です。

落とし穴があるからこそ、サブリースをめぐる紛争が発生している訳ですから。
 
では、落とし穴について考えてみたいと思います
 
サブリースの多くは「◯◯年一括借上げ」というキャッチフレーズで長期的に空室を保証しますよ。というものです。
オーナーは、融資を受けて、返済期間中のほとんどは空室保証されるのだからリスクはほとんどないと思ってしまう訳です。
もちろん、そうではないのですが、提案する側もされる側もこの部分をきちんと説明・理解しないために問題となります。
 
ほとんどの場合は、築年数の経過とともに、家賃(借上げの家賃)改定や、設備の修繕などをサブリース会社から申し入れされ、その条件を承諾しなければサブリースは解約されるという内容になっています。(更新ごとに見直しというケースもあります)
 
つまりこの部分をよく理解した上でサブリースを導入するか決定する必要がある訳です。
 
僕が考えるに・・・
・そもそも新築当初〜築年数が経過しないウチは物件の商品力も高く空室のリスクが少ないためサブリースの必要性は低い。逆に考えると当初から空室リスクが心配な地域あればアパート経営をすべきではない。
・サブリース会社の多くは利益を多くだし上場している企業が多い。この事実はそれだけサブリースは儲かるという事ですよね。つまり戦略によっては十分に空室を決められると言うことです。ココで注意すべきは、サブリース会社が各地域で直接リーシングをしているケースは少ないという実情です。サブリース会社は物件の近くに所在する管理会社・客付け会社へ二次委託(サブプロパティマネージャー)をして運営をしています。つまり、地元の会社が案内や媒体掲載、空室対策をする訳です。
 
と思うのです。
リスクはほぼゼロにしてアパート経営を始めたい方は、立地も建物も申し分ない形で始めるしかありません。ただ、そうすれば、土地も建物も高額となり利回りは雀の涙で投資の意味はほとんど無くなります。
 
リスクがあることを理解しつつ、そのリスクを最低限に抑える運営知識が必要になると思うのです。